El ruido y su impacto en la economía doméstica
El ruido y su impacto en la economía familiar.
Por Antonio Peidro Cuadros, Ingeniero industrial, Abril de 2020
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Conocemos las importantes consecuencias que para la salud y para las relaciones familiares y sociales tiene el ruido pero casi nunca se exponen las cuantiosas consecuencias para la economía familiar.
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Cuando el ruido se apodera de nuestro hogar se produce una devaluación automática de la vivienda y, si somos propietarios, puede que llegue a ser imposible alquilarla o venderla. Veamos algunos ejemplos ilustrativos de casos reales en los que he intervenido como perito.
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El primero se trata del alquiler de una vivienda en una gran ciudad de unos 180 m2 en primera planta con garaje adquirida como inversión particular. La mensualidad era de unos 1.200 €. Al principio todo fue bien hasta que en el local colindante inferior en el que había una droguería de una conocida cadena internacional se instala una actividad de hostelería con música, un pub. El inquilino empieza a escuchar música todos los días desde las 8 de la tarde hasta las 3 de la madrugada y hasta las 4 los viernes, sábados y vísperas de festivo. El titular de la actividad hace caso omiso a las quejas y el Ayuntamiento responde que todo es correcto. El inquilino abandona la vivienda y los que posteriormente alquilan también rescinden anticipadamente el contrato. Se hace la medición, se presenta la demanda civil,… pasan más de dos años. El lucro cesante es de al menos 28.800 €. El titular de la actividad está en paradero desconocido y ha transferido la licencia. Es posible que haya que presentar una nueva demanda con una nueva pericial. No solo hay falta de ingresos sino que, además, la inversión ha quedado totalmente devaluada por este ruido sobrevenido.
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Otro caso de alquiler. En esta ocasión se trata de un apartamento de alto nivel en primera línea de playa en urbanización con piscinas y canchas de deporte junto a un hotel. El alquiler por el mes de julio es de 8.000 €. El inquilino, tras comprobar que todos los días a las 4 y a las 8 de la tarde el hotel organiza actividades de entretenimiento con música a alto volumen y un speaker animador en la zona de piscinas a unos 50 metros, decide abandonar la vivienda exigiéndo la devolución de lo pagado y una compensación. La misma molestia para el propietario en su mes de vacaciones. La intervención por parte del Ayuntamiento obliga al hotel a instalar limitadores acústicos que garanticen el cumplimiento normativo sin embargo, el ruido, la molestia, continúa. No podrá alquilarl, no podrá descansar. El cumplimiento normativo no equivale a confort acústico.
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Por último, un caso de compra-venta. Un joven matrimonio adquiere con ilusión una vivienda en un primer piso sobre la entrada al garaje del edificio. Pronto comprueban que el ruido estructural que genera la puerta del garaje es insoportable y a cualquier hora del día o de la noche. Una hipoteca de algo inservible es desilusionante y frustrante además de los consabidos serios problemas de ansiedad, insomnio, depresión y deterioro de las relaciones familiares. Antes de finalizar el plazo de reclamación por vicios ocultos realizan una medición y presentan una demanda que después de tres años es estimada en su totalidad. La sentencia rescinde el contrato de compra-venta y, al apreciarse mala fe por parte del vendedor quien ya había presentado en varias ocasiones quejas por este motivo a la comunidad de propietarios y no había informado de este problema ni al comprador ni a la inmobiliaria intermediaria, también condena al pago de los gastos de notaria, registro, comisiones, intereses hipotecarios, costas,… e intereses legales, obviamente. En total 125.000 € frente a una venta de 89.000 €. El incomprensible recurso es desestimado con lo que aplican nuevos intereses legales y costas. La vivienda en las condiciones actuales no se puede vender.
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También nos podemos encontrar con que una vivienda que se encuentra en el piso bajo y colindante inferior a la nuestra en el primer piso, de repente se reconvierte en uno o dos locales comerciales y en uno de ellos se instala una actividad ruidosa y, si es de hostelería, con terraza. Nuestro vecino ha hecho un gran negocio, nuestra vivienda se convierte en una caja de ruidos, comienzan los conflictos con los vecinos, con el propietario del local y nuestra vivienda pierde gran parte de su valor.
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Casos similares a los anteriores los encontramos con otros focos ruidosos “ocultos” como son centros de transformación, grupos de presión, puertas y cancelas de acceso, maquinaria de ascensor, luminarias, semáforos para invidentes, extractores de humos de garajes, etc. Ninguno de ellos llama la atención ni pone en alerta al comprador.
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Como vemos, a los gastos por asistencia médica especializada, la merma de ingresos por bajo rendimiento laboral y a los gastos derivados de un incierto procedmiento judicial, habrá que sumar o restar, según se mire, la devaluación o pérdida del valor de la vivienda o la pérdida de ingresos por alquiler. Si se trata de su propia vivienda, el fracaso de la que probablemente sea su mayor y única inversión vital añade un nuevo factor de ansiedad y depresión que se suman a la espiral de problemas para su salud y al deterioro de sus relaciones sociales y, lo que es más importante, un más que probable menoscabo de las relaciones dentro del hogar llegando a poner en peligro la estabilidad familiar.
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Dicho sea de paso, además lo habitual es que el foco ruidoso sea de una actividad económica por lo que, desde un punto de vista meramente económico, sucede que nuestro capital inmobiliario pierde valor mientras que otros se lucran.
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En algunas ocasiones, como es del caso de la puerta del garaje, existe una solución técnica pero no tenemos acceso a las instalaciones para poder actuar o corresponde a otros implantar las soluciones acústicas que suelen ser comparativamente poco costosas.
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Por todo lo anterior, ya sea para establecer una cuantía en procedimientos civiles y penales como para tasación de viviendas o bienes inmuebles destinados a garantía hipotecaria o crediticia, se hace necesario disponer de criterios para, por un lado, estimar la devaluación de la vivienda debida a los ruidos incluso en aquellos casos en los que cumpliéndose los valores límites máximos permitidos se aprecia la intromisión de ruidos que afectan en algún grado a la habitabilidad y confort acústico de la vivienda y, por otro lado, criterios para determinar a partir de qué nivel de inmisión y/o en qué circunstancias una vivienda, por inhabitable, queda sin valor, sin posibilidad de vender. Téngase en cuenta que la normativa estima que a partir de 6 dBA sobre el límite se considera que se pone en peligro la seguridad o la salud de las personas y el medio ambiente (Decreto 6/2012 de la Junta de Andalucía). Parece evidente que un entorno insalubre es inhabitable.
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Espero que haya sido de su interés y si tienen algún problema de ruidos o quieren que aborde otro tema pueden escribirme un email a Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo. .
Gracias por su atención.